جانمایی پلاک ثبتی
نخستین قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1302 خورشیدی ثبت شده است. براین اساس مصوبه اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو هدف تشکیل می شود.
ابتدا با هدف ثبت املاک بود تا به وسیله آن مالکیت مالکین و حقوق صاحبان حق نسبت به آن رسماً تعیین و حفظ شوند.
هدف دوم این بود که اسناد رسماً دارای اعتبار شوند. درنتیجه قانون ثبت املاک اختیاری بود مگر در موارد خاص.
شروع این فعالیت در دهه 30 با ثبت املاک بوده است. انجام این فعالیت نیاز به برنامه ریزی دقیق و گسترده دارد.
نبود استقبال از طرف مردم و اینکه از مزایای چنین تحولی مطلع نبودند، در تاریخ 21/11/1306 قانون دیگری با نام ثبت عمومی املاک در 9 ماده تصویب شد که
اولین ماده این قانون ثبت کلیه اموال غیرمنقول را الزامی نمود.
قانون مذکور با گذشت زمان دچار تغییر و تحول شد و قسمتی از آن حذف و بخشی دیگر نیز با توجه به شرایط حاکم اضافه گردید.
پلاک اصلی و پلاک فرعی
با آغاز قانون ثبت، معمولاً برای روستاها یک شماره پلاک اصلی در نظر گرفته می شد و سپس برای هر ملک، یک پلاک فرعی. بعنوان مثال پلاک 65 متعلق به روستای علی آباد بوده است و سپس
به هریک از املاک واقع در این روستا یک شماره فرعی اختصاص می یافت مثلا 125. آنگاه پلاک مربوط به این ملک 125/65 (پلاک یکصد و بیست و پنج فرعی از شصت و پنج اصلی) نوشته
می شد.
در شهرها به دلیل گستردگی آنها، چنین کاری امکامپذیر نبوده و نیست. در نتیجه هر شهر به چند بخش ثبتی تقسیم شده، وهر کدام یک شماره اصلی و سپس کلیه پلاکهای واقع در این بخش
ثبتی، شماره فرعی دریافت می کنند. مثلا 145/88 بخش یازده تهرانپارس
پیدا کردن ملک با پلاک ثبتی:
با توجه به توضیحات بالا می خواهیم ببینیم آیا میشود با در دست داشتن پلاک ثبتی املاک را پیدا کرد یا خیر؟ باید در نظر داشت که هر پلاک ثبتی متعلق به یک ملک است.ولی این اطلاعات در
دسترس تمام افراد جامعه قرار نمی گیرد و به نوعی در اختیار مراجع ثبتی و قضائی قرار دارد.
تنها افراد ذینفع در هر پلاک ثبتی (مالکین یا وکلای آنها) حق دسترسی به این موارد را دارند. ولی در صورتی که سند مالکیت شما تک برگ باشد، در قسمت پائین سمت راست صفحه اول، یک عدد
طولانی بنام شناسه جام ثبت شده است.
شش رقم اول این شناسه مولفه X و هفت رقم دوم مولفه Y و دو رقم بعدی زون منطقه را نمایش می دهند. در واقع مختصات UTM تقریبی مرکز ملک را نمایش می دهد.
همچنین باید در نظر گرفت که اسناد دفترچه ای فاقد شناسه جام می باشند.
جانمایی پلاک ثبتی:
کارشناسان مربوطه با بررسی پرونده ثبتی، در صورت لزوم زمینی، بررسی پلاک های مجاور، موقعیت گذرها و سایر مسائل ثبتی میتوانند پلاک ثبتی را جانمایی نمایند.
در مواردی دیده شده که فردی با داشتن اسناد مالکیت مربوط به قبل از انقلاب، خواستار جانمائی آن می باشد.
باید این را در نظر گرفت که جانمایی پلاک ثبتی سند توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی، نیازمند تجربه، اطلاعات و دانش فنی بالا می باشد.
گاهی اوقات افراد با در دست داشتن اسناد مالکیت دفترچه ای تقاضای این را دارند که بدانند ملکشان در کجا قرار دارد. برای دریافت این اطلاعات باید به کارشناس رسمی دادگستری رشته امور
ثبتی رجوع کنند.
با توجه به تغییرات فراوان و گسترده، بررسی این پلاکها بسادگی سایر موارد نیستند. تعداد زیادی از این پلاکها در محدوده اراضی ملی یا منابع طبیعی قرار گرفته اند.
همچنین گاهی در تصرف افراد یا ادارات دیگر درآمده و درحال حاضر متصرف دارد. در موارد زیادی، جانمایی این دسته از پلاک های ثبتی نیازمند عکس های هوائی مربوط به دهه سی و چهل
شمسی می باشد. بدست آوردن این داده ها بسادگی امکانپذیر نخواهد بود.
همچنین حدود اربعه این پلاکها غالباً به کوه، رودخانه، دره و … (با توجه به قدمت بالای اسناد) منتهی می شود که یقیناً با توجه به رشد و توسعه شهری و احداث معابر و شوارع و … پیاده سازی
پلاک ثبتی کار بسیار دشواری خواهد بود.
مبنای جانمایی پلاک ثبتی چیست؟
مبنای اصلی جهت تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی در واقع نقشه های تفکیکی موجود در پرونده ثبتی املاک می باشد. دسترسی به پرونده ثبتی املاک صرفا برای کارشناس رسمی دادگستری مقدور است. امروزه شاهد انجام عملیات حقوقی و پیچیده جانمایی پلاک ثبتی توسط عده ای کارشناس نما در فضای مجازی و اینترنت هستیم. به دلیل عدم رعایت امور ثبتی جهت تهیه نقشه های ثبتی از جمله جانمایی سند توسط این افراد گاها با تعرفه های تا یک سوم تعرفه مصوب قبول مسئولیت می کنند.
معمولا نقشه های تهیه شده توسط این افراد که عمدتا اپراتور نقشه برداری هستند با مشکل مواجه خواهد شد. حتی مشاهده شده نقشه های تهیه شده توسط این افراد مشکلات حقوقی نیز بوجود آورده است. به عنوان نمونه عینی یک اپراتور نقشه برداری یک پلاک ثبتی در منطقه یک تهران جانمایی کرده بود و جای ملک را مشخص کرده بود و نقشه را ممهور به مهر کارشناس رسمی تحویل داده بود. پس از مشخص شدن اشتباه این فرد جانمایی مجدد صورت گرفت و جای دقیق ملک مشخص گردید.
نحوه دریافت نقشه جانمایی پلاک ثبتی
اگر شما قصد دریافت نقشه جانمایی موقعیت ملک ( جانمایی سند ) را دارید در گام اول باید به کارشناس رسمی دادگستری رجوع نمایید. این را در نظر بگیرید که کارشناس رسمی دادگستری صرفا با مطالعه سند شما و بدون انجام پروسه جانمایی پلاک ثبتی این توانایی را ندارد که جای ملک را تعیین نماید. یکی از پروسه های مهم در امور ثبتی فعالیت جانمایی پلاک ثبتی یا جانمایی سند یک پروسه است و با تهیه نقشه یو تی ام فرق می کند.
پروسه جانمایی پلاک ثبتی در واقع مثل چیدن یک پازل با تعداد زیادی پازل است که در واقع هر پازل یک پلاک ثبتی از پلاک های همسایگان مجاور طبق حدود اربعه است. بعد از مرحله تعیین حدود اربعه ملک و املاک مجاور نقشه یو تی ام موقعیت سند قدیمی تعیین می گردد.
بنابراین پروژه تعیین نمودن موقعیت قرار گیری یک سند روی زمین را جانمایی پلاک ثبتی نام دارد. کارشناس رسمی دادگستری در راستای جانمایی پلاک ثبتی نیازمند دسترسی به سند شش دانگ ملک شما است. این اصل را در نظر بگیرید که در صورت نمایندگی از سایر ورثه جهت جانمایی پلاک ثبتی می بایست نامه وکالت از کلیه وراث را در دست داشته باشید.
قابل توجه مالکان اسنادی که موقعیت ملک خود را نمیدانند
برخی از مراجعه کنندگان به کارشناسان به عنوان متخصصین امر اسناد و املاک ، صاحبین اسنادی هستند که مالک اصلی سند یا فوت شده و این اسناد بعد‌ها در بین مدارکش پیدا شده و یا از ایران محاجرت کرده و از شرایط فعلی ملک خود اطلاعی ندارند.
بنا به هر شرایطی که باشد اسنادی وجود دارد که علی رغم معتبر بودن سند (سند منگوله دار) محل ملک تعیین نشده و بطور معمول این قطعات بزرگ متراژ می باشند و با توجه به قیمت هر متر مربع زمین این اسناد ارزش پیگیری و تعیین تکلیف (یا به قول معروف زنده کردن زمین) را دارند. چراکه پس از یافتن چهارگوشه ملک بر اساس پلاک ثبتی:
1 زمانی که ملک به وسیله ارگان‌های دولتی، سازمان منابع طبیعی، شهرداری، سازمان جهاد کشاورزی، سازمان امور اراضی مورد تصرف قرار گیرد و قرار گرفتن ملک در زمره اراضی ملی، مالک با در دست داشتن سند، نقشه یو.تی.ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی مربوطه مراجع کرده و ادعای مالکیت خود را ثابت خواهد کرد.
2. در شرایط تصرف شدن ملک، مالک با داشتن سند، نقشه یو.تی.ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی و شورای حل اختلاف دعاوی ملکی رجوع می کند و در راستای بازپس گیری ملک گام برمیدارد.
3. در حالتی که ملک مورد تصرف قرار نگیرد، دارنده سند (مالک یا وارث) مالک قطعی ملک تلقی میشود و بدون هیچ مشکلی از نظر قانونی اجازه تصرف، فروش و یا ساخت ملک را خواهد داشت.